Achiziții imobiliare: Drepturile tale când cumperi o locuință sau alte bunuri imobile

Având în vedere acest cadru normative complex, în prezenta notă informativă propunem câteva recomandări utile pentru procesul de achiziționare a unui bun imobil.

Ce este un bun imobil?
Înainte de a înțelege procesul de cumpărare și drepturile cumpărătorului, este esențial să clarificăm ce înseamnă „bun imobil” din punct de vedere juridic. Potrivit Codului Civil și cadrului normativ conex sunt catalogate drept bunuri imobile următoarele tipuri de bunuri:

Locuințe:

• Apartamente în blocuri existente;
• Apartamente în blocuri noi (în construcție sau recent finalizate);
• Case individuale.

Terenuri:

• Intravilan (pentru construcții);
• Extravilan (pentru construcții, agricol, forestier, pășuni);
• Alte construcții:

Garaje, anexe gospodărești, construcții provizorii cu statut special.

Modalități de dobândire a dreptului de proprietate
Conform Codului Civil și Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998, dreptul de proprietate asupra unui bun imobil se poate dobândi prin:

• Contract de vânzare-cumpărare – cea mai frecventă modalitate;
• Contract de donație – transfer gratuit de proprietate;
• Schimb – părțile își transferă reciproc bunuri imobile;
• Moștenire – în baza unui certificat de moștenitor;
• Construcție proprie – după recepția finală și înscrierea în Registrul bunurilor imobile.

Probleme frecvente în practică
Deși cadrul normativ în Republica Moldova este clar și relativ bine structurat, în practică apar numeroase situații prin care pot fi puse în pericol drepturile cumpărătorului. Aceste probleme provin fie din lipsa de informare, fie din neglijența părților, fie din intenții frauduloase ale unor vânzători sau intermediari.

Printre cele mai frecvente probleme la nivel practic cu care se poate confrunta cumpărătorul se numără:

• Lipsa recepției construcției: Recepția construcțiilor și instalațiilor aferente acestora se efectuează de către investitor și este procedura prin care se constată și se consemnează, în documente specifice, realizarea lucrărilor de construcții la nivelurile de calitate proiectate pentru satisfacerea cerințelor fundamentale aplicabile construcțiilor, precum și respectarea prevederilor contractuale. În cazul recepției blocurilor locative, cămine, hotele și instituții rezidențiale sau de plasament temporar, cu mai mult de cinci etaje, participă și autoritatea publică cu atribuții de control în domeniul urbanismului și construcțiilor (la momentul actual Inspectoratul Național pentru Supraveghere Tehnică) care confirmă finalizarea lucrărilor conform proiectului autorizat. Fără această recepție, construcția nu este considerată finalizată din punct de vedere legal. Lipsa recepției cu concluzia emisă de către Inspectoratul Național pentru Supraveghere Tehnică comportă un șir de riscuri pentru cumpărător (ex. imobilul nu poate fi înscris definitiv în Registrul bunurilor imobile, pot exista abateri tehnice sau structurale care nu au fost verificate oficial sau poate fi dispusă chiar demolarea construcției în cazuri grave).
• Grevat de alte drepturi ale unor persoane terțe: Acestea sunt drepturi ale unor persoane fizice străine asupra imobilului (ipoteci, uzufruct, servituți, interdicții de înstrăinare, sechestre), care sunt înscrise în Registrul bunurilor imobile. Printre cele mai frecvent întâlnite grevări se numără: obligația de a suporta efectele unei ipoteci neplătite, limitarea dreptului de folosință (de exemplu, o servitute de trecere peste teren), blocarea tranzacției din cauza unei interdicții judiciare etc.
  Spre exemplu, un teren este vândut de proprietar cu o ipotecă activă, iar noul cumpărător, neinformat corespunzător, se poate trezi peste noapte că banca inițiază executarea silită, riscând să piardă terenul.

• Neconcordanțe între datele cadastrale și realitatea din teren: Pot exista situații când sunt diferențe între suprafața reală și cea înscrisă în Registrul bunurilor imobile, construcții neînregistrate sau anexe fără autorizație. Astfel de situații generează un șir de riscuri, precum necesitatea rectificării cadastrului înainte de înscrierea dreptului, costuri suplimentare pentru expertize și autorizări sau posibile amenzi pentru construcții neautorizate.
  Spre exemplu cumpărătorul achiziționează o casă cu o anexă de bucătărie neautorizată, iar primăria solicită demolarea anexei, iar consecințele și costurile sunt suportate de noul proprietar.

Descarcă nota integrală elaborată în cadrul Campaniei Naționale de Informare a Consumatorilor: „Drepturile consumatorilor sunt drepturile mele!” și află mai multe informații utile:

Acest material a fost produs cu suportul financiar al Uniunii Europene și al Fundației Soros Moldova. Conținutul acestuia reprezintă responsabilitatea exclusivă a proiectului „Consolidarea cadrului de protecție a consumatorului în Republica Moldova”, implementat de către Centrul Analitic Independent „Expert-Grup” în calitate de lider de consorțiu, în parteneriat cu Institutul pentru Politici și Reforme Europene, finanțat de către Uniunea Europeană și Fundația Soros Moldova.