Prima Casă Plus: un program social, bancar, imobiliar sau electoral? Analiza oportunităților și riscurilor programului

Scurt istoric și ce condiții a presupus programul „Prima Casă”

Lansat în martie 2018, programul „Prima Casă” a reușit să remodeleze piața creditelor ipotecare per ansamblu. La acea vreme, produsele de credit ale băncilor erau într-o măsură mai mică adaptate la cerințele pieței, beneficiarii putând contracta credite cu un termen de maxim 20 de ani, cu necesitatea asigurării a unei contribuții proprii de minim 30% din valoarea locuinței, dar și cu dobânzi anuale efective (DAE) de 10-14%. Principalele repere aduse de programul de stat sub aspectul condițiilor de finanțare au fost :

• Plafonul maxim pentru prețul locuinței de 1 mil. MDL;
• Avansul inițial al beneficiarului de cel puțin 5% din valoarea totală a locuinței;
• Oferirea de către stat de garanții în valoare de 50% din soldul creditului;
• Durata maximă a creditului de 25 de ani.

Totodată, una dintre noutățile cele mai importante aduse de programul „Prima Casă” se referă la modul clar de formare a ratei dobânzii. Astfel, dobânda în cadrul acestui program este formată din:

• Rata de referință pentru program - calculată ca rată medie ponderată a dobânzilor la depozitele noi atrase în moneda națională cu termenul de la 6 la 12 luni și publicată de Banca Națională a Moldovei. La începutul anului 2024 rata de referință constituia 4,38%.
• Marja băncii care nu poate depăși 3 puncte procentuale și care la începutul anului 2024 constituia anume 3 puncte procentuale.
• Comisionul de garantare – care nu poate depăși 0,5% soldul garanției și respectiv 0,25% din soldul creditului.

Rata dobânzii în cadrul programului se modifică la fiecare jumătate de an. Astfel, pentru perioada 1 iulie – 31 decembrie rata dobânzii care se aplică se bazează pe rata de referință publicată de Banca Națională a Moldovei pentru luna mai, iar pentru perioada 1 ianuarie – 30 iunie se bazează pe rata de referință publicată de Banca Națională a Moldovei pentru luna noiembrie a anului precedent. 

Totodată, beneficiar al programului de stat „Prima Casă” poate fi orice cetățean al Republicii Moldova cu vârsta cuprinsă între 18 și 50 de ani la momentul solicitării creditului ipotecar. Solicitantul de credit trebuie să fie angajat oficial în câmpul muncii, în sectorul public sau privat din Republica Moldova, și, respectiv, să dispună de venituri din surse oficiale. Alte condiții ale programului promovat în anul 2018 de către Ministerul Finanțelor pot fi vizualizate aici .

Rezultatele și impactul produs până în prezent de către programul „Prima Casă”

În perioada martie 2018 - decembrie 2023 programul a facilitat acordarea unui volum de credite în sumă de 4,45 miliarde Lei pentru 8153 de beneficiari , pentru care statul a emis garanții de stat în sumă totală de 2,23 miliarde Lei.

Programul a influențat piața creditelor ipotecare, atât prin produsul în sine, cât și prin motivarea băncilor comerciale de a-și ajusta produsele ipotecare proprii în condiții mai bune pentru beneficiari. Astfel, dacă în anul 2017 băncile comerciale moldovenești au acordat 810 credite pentru procurarea/construcția imobilului, în anul 2018 numărul a ajuns la 1 854, iar în anul 2019 până la 3 110. După o scădere a numărului de credite acordate în anul 2020 pe fundalul pandemiei, în anul 2021 a fost atins un record de credite noi acordate pentru imobil – 5 054. În mod inevitabil, inflația persistentă și creșterea dobânzilor a dus la un număr mai mic de credite acordate în intervalul 2022-2023.

Chiar din primul an, programul „Prima Casă” a atins o cotă de piață de 28,8% din valoarea creditelor pentru imobil acordate de bănci, iar în anul 2019 a fost atins apogeul când aproape fiecare al doilea leu din creditele pentru imobil acordate de bănci a fost prin intermediul acestui program. În anul 2020 amploarea programului s-a redus până la 26,9% după ce băncile au îngustat condițiile de creditare prin acest program, urmare a deciziei Guvernului de reducere a marjei maxime aplicate de bănci de la 3 la 2 puncte procentuale . În anul 2021, programul a revenit la turații mari fiind acordate credite în sumă de 1,43 miliarde Lei, după ce Guvernul a permis din nou băncilor aplicarea unei marje maxime de 3 puncte procentuale. În 2022, prin intermediul Prima Casă au fost acordate credite de doar 329 milioane Lei (13,4% din total), în timp ce în 2023 doar 34 de milioane (1,1% din total). Prăbușirea creditării prin „Prima Casă” are la bază două motive principale: i) înăsprirea politicii monetare care a dus la scumpirea creditelor din perioada 2022-2023, și ii) scumpirea prețurilor la apartamente astfel încât plafonul maxim de preț de un milion lei al unei locuințe achiziționate prin acest program în mare parte nu mai este actual ofertei disponibile pe piață.

Figura 1 Dinamica creditelor acordate pentru procurarea/construcția imobilului, milioane MDL

Apariția programului „Prima Casă”, costurile de finanțare favorabile din primii ani ai programului, creșterea susținută pe parcursul mai multor ani a salariului mediu pe economie, apariția companiilor specializate pe piața imobiliară, dar și îndreptarea atenției tot mai mari asupra apartamentelor ca și un activ investițional, au dus la creșterea semnificativă a numărului de tranzacții. Datele ASP relevă că dacă în anul 2017 în municipiul Chișinău au fost vândute 13,4 mii apartamente, în anul 2019 numărul acestora a ajuns la 22,2 mii, iar în anul 2021 a fost atins maximul istoric de 24,4 mii apartamente vândute. Războiul din Ucraina și inflația ridicată a dus la contractarea numărului de tranzacții până la 14,4 mii, pentru ca anul 2023 să ducă la o ușoară creștere de 5,1% până la 15,2 mii apartamente vândute.

Din anul 2018 există o tendință de creștere continuă a prețurilor pe piața imobiliară din Chișinău, iar în ultima perioadă această tendință a prins accelerație și mai mare. În general, referințele de prețuri de pe piața imobiliară diferă de la o companie la alta. Unicul barometru obiectiv pentru care există o metodologie de calculare este Indicele prețului bunurilor imobile rezidențiale (RPPI) elaborat de BNM  și care ia drept referință pentru comparație anul 2019. Dacă e să luăm drept referință datele unor companii imobiliare, în anul 2018 a avut loc o creștere a prețului mediu per m.p. de circa 6-7%, care poate fi atribuit în mare parte programului „Prima Casă”. Totodată, în anul 2019 dinamica de creștere a prețurilor este estimată la 2-3%. Urmând reperele indicelui RPPI în Tr.4 2020 prețurile au crescut cu 14,1%, iar în Tr.4 2021 cu încă 11,2% f-a-p. În pofida reducerii numărului de tranzacții, prețurile și-au continuat trendul ascendent și în anii 2022 și 2023 cu creșteri de 7,4%, respectiv 4,4%. Mai mult, doar în primele 3 luni ale anului curent prețurile au luat un avânt de încă 9,8% comparativ cu Tr.4 al anului trecut. Dincolo de factori specifici fiecărui an (nivelul dobânzilor, disponibilitatea veniturilor, Prima Casă, schimbarea percepției față de ce înseamnă casa după pandemia Covid), ritmul de creștere al prețurilor, chiar și în perioade de scădere a numărului de tranzacții, arată existența și altor factori. Acești factori pot fi rezumați la: i) oferta redusă pe fondul numărului redus de construcții noi  și a lipsei de predictibilitate în materie de dezvoltare urbană (de exemplu, lipsa Planului Urbanistic General), ii) concentrarea excesivă a activităților economice și implicit a populației în Chișinău, dar și iii) influența mai mare asupra pieței exercitată de componenta investițională (persoanele ce cumpără locuințele ca active de investiții). De altfel, datele BNM arată că în Tr.1 2024 comparativ cu 2019 prețurile de pe piața primară (construcții noi) au crescut într-un ritm mai mare (66,2%), comparativ cu piața secundară (50,3%), inclusiv și sub amprenta mai mare a celor ce acționează în calitate de investitori asupra pieței primare.

Ce prevede Prima Casă Plus

Reieșind din situația creată pe piața imobiliară și condițiile macro-financiare actuale, Guvernul a venit cu un proiect de modificare a Legii privind unele măsuri în vederea implementării Programului de stat „Prima Casă” aprobat în ședința din 17 iulie  și votat deja și în Parlament în prima lectură în cadrul ședinței plenare din 18 iulie . Principalele modificări conținute în proiectul denumit generic „Prima Casă Plus” sunt:

Pentru analiză detaliată și mai multe informațiia accesați nota analitică integrală:

 Acestă notă a fost realizată cu sprijinul suportul organizației NED